Przejdź do treści
Strona główna » Podział nieruchomości – scalenie i podział – opłata adiacencka – czy możemy próbować ją obniżyć?

Podział nieruchomości – scalenie i podział – opłata adiacencka – czy możemy próbować ją obniżyć?

Kwestię ustalania opłat adiacenckich za wzrost wartości nieruchomości, spowodowany ich podziałem lub scaleniem i podziałem, reguluje ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. 

Zgodnie z jej przepisami, urząd może nałożyć opłatę adiacencką po dokonaniu wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego, który określa wartość gruntu przed dokonaniem podziału oraz wartość gruntu po podziale. Opłata adiacencka może wynieść do 30% różnicy tak ustalonych wartości, która to kwestia powinna być uregulowana w uchwale rady konkretnej gminy. 

Określenie tych wartości powinno nastąpić poprzez posłużenie się transakcjami nieruchomościami podobnymi do wycenianej – co jest kwestią interpretacyjną oraz zależną od uznania rzeczoznawcy majątkowego. 

Powyższe daje jednak spore pole do działania celem obniżenia wysokości opłaty adiacenckiej. 

Często zgłaszają się do nas w panice osoby, które dostały zawiadomienie o wszczęciu postępowania w przedmiocie ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej, lub osoby, które urząd poinformował, że ustalona opłata adiacencka wynosi kilkadziesiąt, a czasami nawet kilkaset tysięcy złotych. Zawsze w takiej sytuacji staramy uspokoić się potencjalnych Klientów, gdyż droga od samego zawiadomienia przez urząd o wysokości opłaty adiacenckiej do jej prawomocnego nałożenia z reguły jest daleka 😉 

W pierwszej kolejności należy wskazać, że opłata adiacencka nakładana jest w procedurze administracyjnej, uregulowanej przepisami Kodeksu postępowania administracyjnego (w dalszej części niniejszego artykułu powoływanej w skrócie jako „Kpa”). 

Zgodnie z przepisami tego Kodeksu, prowadzący sprawę urząd ma obowiązek zawiadomić nas najpierw o wszczęciu postępowania administracyjnego w przedmiocie ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej, a następnie o sporządzeniu przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, będącego podstawą ustalenia wysokości nakładanej na nas opłaty, oraz o możliwości wypowiedzenia się przez nas co do tego operatu w określonym przez urząd terminie. 

To właśnie po zawiadomieniu o dokonaniu wyceny przez rzeczoznawcę należy udać się do prowadzącego sprawę urzędu i poprosić o udostępnienie akt sprawy, celem sporządzenia fotografii operatu szacunkowego (jako strona mamy prawo wglądu w aktu na każdym etapie postępowania, a nawet po jego zakończeniu). 

Następnie dokonujemy dokładnej analizy operatu, celem sprawdzenia, czy jego sporządzenie dokonane zostało w sposób zgodny z prawem. 

Należy tutaj zaznaczyć, że określenie wartości nieruchomości dokonuje się poprzez przyjęcie do porównania działek, które powinny być najbardziej podobne do działki wycenianej, a przede wszystkim położone na terenie tej samej dzielnicy lub miejscowości. 

Niestety spotykaną praktyką jest, że dla wyceny działki przed podziałem, rzeczoznawcy przyjmują transakcje nieruchomościami położonymi w innych, dużo mniejszych miejscowościach, natomiast dla wyceny działki po podziale, nieruchomościami o dużo większej wartości, położonymi na terenie tej samej miejscowości. 

Dzieje się tak dlatego, ponieważ prowadzący sprawę urząd (który ma interes w tym, żeby opłata adiacencka była jak najwyższa) jest równocześnie zleceniodawcom rzeczoznawcy majątkowego, płacącym mu za dokonanie wyceny naszego gruntu. Rzeczoznawca majątkowy natomiast, chcąc dostawać od urzędu kolejne zlecenia, stara się wycenić grunt w ten sposób, aby prowadzący sprawę urząd miał za co za te zlecenia zapłacić. 

Na wskazanej praktyce cierpi niestety praworządność oraz pokrzywdzony właściciel nieruchomości. 

Istnieją jednak metody obrony przed opisanymi działaniami urzędów i nierzetelnych rzeczoznawców majątkowych. 

Jedną z takich metod jest chociażby umiejętne sformułowanie i złożenie zarzutów do operatu szacunkowego, inną – zlecenie sporządzenia własnej wyceny przez właściciela nieruchomości, która to wycena zgodnie z utrwalonym orzecznictwem sądów administracyjnych, nie może zostać przez urząd zlekceważona. 

Jeszcze innym sposobem jest napisanie skargi do Ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa na wyceniającego nasz grunt rzeczoznawcę majątkowego oraz zawarcie w takiej skardze umiejętnie sformułowanych zarzutów wobec dokonanej wyceny. 

Sposób ten jest często w takiej sytuacji bardzo skuteczny, gdyż samo wszczęcie przez Ministra postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej wobec rzeczoznawcy, niezależnie od wyniku takiego postępowania, powoduje jego wyłączenie z postępowania z mocy samego prawa, przez co urząd ma obowiązek zlecić wycenę innemu rzeczoznawcy. Wysokość opłaty adiacenckiej należnej miastu lub gminie za wzrost wartości działek, spowodowany scaleniem i podziałem, również zależy od wysokości stawki procentowej tej opłaty ustalonej przez radę miasta lub gminy, przy czym gmina może ustalić jej wysokość aż na 50% od wzrostu wartości. Podobnie, jak przy „prostym” podziale nieruchomości, urząd może nałożyć opłatę adiacencką po dokonaniu wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego, który określa wartość gruntu przed dokonaniem scalenia oraz wartość gruntu po jego przeprowadzeniu. Powyższe (analogicznie do opłat adiacenckich za wzrost wartości spowodowany „prostym” podziałem gruntu) daje jednak spore pole do działania celem obniżenia wysokości opłaty adiacenckiej.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *

BEZPŁATNA konsultacja