Scalenie i podział nieruchomości jest rzadko wykorzystywaną procedurą, w ramach której dochodzi do „skomasowania” gruntów na określonym obszarze, a następnie przydzieleniu każdemu uczestnikowi scalenia działek gruntu o odpowiednim areale, pomniejszonych o powierzchnię niezbędną do wydzielenia nowych dróg publicznych.
Przejęcie przez gminę gruntów w powyższym trybie stanowi wywłaszczenie, za które to – zgodnie z art. 21 ust. 2 Konstytucji – byłemu właścicielowi przysługuje odszkodowanie odpowiadające ich wartości rynkowej.
Podobnie, jak przy podziale nieruchomości, odszkodowanie to w pierwszej kolejności jest ustalane w drodze uzgodnień między byłym właścicielem a urzędem, co gminy bardzo często wykorzystują w celu odwleczenia momentu jego wypłaty lub maksymalnego obniżenia wysokości rekompensaty.
Stosowane przez urzędy taktyki są więc w tym przypadku takie same, jak przy odszkodowaniach należnych za grunty przejęte w ramach „prostych” podziałów nieruchomości, dokonywanych przez pojedynczych właścicieli, dlatego też celem ich bardziej szczegółowego omówienia należy odesłać do znajdującego się na blogu artykułu Wywłaszczenie przy podziale nieruchomości dotyczącego taktyk gmin stosowanych przy domaganiu się przez byłych właścicieli odszkodowań za grunty przejęte na podstawie decyzji podziałowych.
Bardzo istotną kwestią, która różni sprawę o ustalenie odszkodowania za grunt przejęty w wyniku scalenia i podziału, od sprawy ustalenia odszkodowania za grunt przejęty w ramach „prostego” podziału, jest sposób dokonywania wyceny gruntu.
Mianowicie, o ile w przypadku „prostego” podziału na własność gminy przechodzi część naszej działki przeznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod drogę publiczną, przez co wartość tego gruntu ustalana jest wg jego drogowego przeznaczenia (oprócz wyjątków szczegółowo omówionych w artykule Wysokość odszkodowania za wywłaszczenie – „zasada korzyści”), o tyle w przypadku scalenia i podziału mamy do czynienia z sytuacją, w której nasza działka pomniejszana jest proporcjonalnie do powierzchni wszystkich nieruchomości objętych scaleniem i podziałem oraz do ogólnej powierzchni działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi i pod poszerzenie dróg istniejących.
Okoliczność ta rodzi kardynalne skutki dla dokonywania wyceny wywłaszczonego od nas gruntu w ramach procedury scalenia i podziału, co celem dokładnego zobrazowania chcielibyśmy przedstawić Państwu na konkretnym przykładzie.
Mianowicie, załóżmy, że nasza działka o powierzchni jednego hektara, przed scaleniem i podziałem przeznaczona była w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne oraz pod drogę publiczną, przy czym część o przeznaczeniu mieszkaniowym posiadała powierzchnię 0,8 hektara, natomiast część o przeznaczeniu drogowym 0,2 hektara.
W związku z tym, dokonujący wyceny naszego gruntu rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek w pierwszej kolejności wycenić cały grunt wg jego przeznaczenia w całości, a następnie dokonać analizy, czy tak ustalona wartość jest wyższa od wartości wg przeznaczenia drogowego (porównanie to wynika oczywiście z zastosowania wspomnianej oraz szczegółowo omówionej w tym artykule Wysokość odszkodowania za wywłaszczenie – „zasada korzyści”).
W przypadku działki przeznaczonej w przeważającej części pod budownictwo mieszkaniowe odpowiedź jest oczywista, w związku z czym rzeczoznawca ma obowiązek ustalić wartość całej działki (np. na 400 zł za m2), a następnie przemnożyć tę wartość przez ilość metrów, o które pomniejszona została nasza działka.
Tak ustalona kwota będzie kwotą przysługującego nam odszkodowania.
Dzieje się tak właśnie dlatego, że jak już wyżej wskazano, w procedurze scalenia i podziału nie jest wywłaszczana od nas „fizyczna”, możliwa do ustalenia w terenie część działki o przeznaczeniu drogowym, lecz pomniejszana jest proporcjonalnie, a zarazem „abstrakcyjnie” całość naszej działki.
Warto nadmienić również, że kwestia ta była kwestią sporu pomiędzy reprezentowanymi przez nas osobami wywłaszczonymi a gminą, która oczywiście domagała się wyceny wg (dużo mniej wartego) przeznaczenia drogowego, jednak zarówno orzekające urzędy, jak i sąd administracyjny w prawomocnym wyroku, w sposób jednoznaczny przyznał rację naszej argumentacji.