Co zrobić w sytuacji, gdy gmina uchwaliła lub zmieniła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, na podstawie którego nasza nieruchomość lub jej część nie może być wykorzystywana w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem, na skutek czego obniżyła się jej wartość?
W takiej sytuacji przysługują nam określone „roszczenia planistyczne”.
Mianowicie, możemy zażądać od gminy odszkodowania odpowiadającemu obniżeniu wartości gruntu, bądź wykupu nieruchomości lub jej części.
Ponadto, jeżeli wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel nieruchomości dokonał jej zbycia, jeżeli nie dochodził wyżej wymienionych roszczeń, może żądać od gminy odszkodowania równemu obniżeniu wartości.
Warto w tym miejscu wspomnieć, że roszczenia te można traktować jako roszczenia „uzupełniające” do roszczenia o odszkodowanie za dokonane wywłaszczenie.
Może to dotyczyć sytuacji, w której nasza nieruchomość pierwotnie przeznaczona była np. pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, natomiast na skutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przeznaczona została pod drogę publiczną, a następnie wywłaszczona.
W takiej sytuacji istnieje ryzyko, że odszkodowanie za przejęty od nas grunt ustalone zostanie ostatecznie wg cen gruntów drogowych, których ceny są dużo niższe od nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo, w związku z czym przyznana nam rekompensata będzie wyraźnie niższa, niż gdyby wywłaszczono od nas grunt o przeznaczeniu budowlanym bez uprzedniej zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Dlatego też, aby uzyskać pełną rekompensatę za wywłaszczony od nas grunt, warto w takiej sytuacji skorzystać z wyżej opisanych „roszczeń planistycznych”, w ramach których możemy właśnie domagać się w przedstawionym przykładzie odszkodowania za obniżenie wartości naszej działki, spowodowane zmianą jej przeznaczenia z budowlanej na drogową, dokonaną przed wywłaszczeniem.
W praktyce jednak zasadność zgłoszonych przez nas roszczeń zależy od innych bardziej szczegółowych kwestii.
Mianowicie, w pierwszej kolejności należy wskazać, że „roszczenia planistyczne” podlegają przedawnieniu.
Obecnie termin przedawnienia wynosi lat 6, a do roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – 3 lata, przy czym termin przedawnienia upływa z końcem roku kalendarzowego.
W stanie prawnym przed dniem 9 lipca 2018 r. roszczenia niezwiązane z prowadzeniem działalności gospodarczej przedawniały się z upływem 10 lat.
Nowelizacja skracająca ten termin do wspomnianych lat 6, zawiera przepisy przejściowe, które mają wpływ na termin przedawnienia „roszczeń planistycznych” powstałych przed wejściem w życie nowelizacji, tj. przed 9 lipca 2018 r.
Kolejną kwestią jest termin na dokonanie „zgłoszenia” roszczenia o odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości w przypadku, w którym właściciel dokonał jej zbycia.
Termin ten, zgodnie z art. 37 ust. 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wynosi 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy lub jego zmiana weszły w życie, przy czym należy zaznaczyć, że jak wskazuje się w orzecznictwie Sądu Najwyższego, termin ten nie jest terminem przedawnienia takiego roszczenia, w związku z czym może być ono dochodzone przed sądem również po jego upływie (oczywiście przed upływem opisanych wyżej ogólnych terminów przedawnienia roszczeń oraz po uprzednim dokonaniu gminie zgłoszenia roszczenia przed ich upływem).
Kolejną istotną kwestią jest pojęcie tzw. „luki planistycznej”.
Jest to sytuacja, w której nieruchomość objęta była miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., który to plan z powodu zmiany przepisów następnie wygasł na skutek zaniedbania gminy, która w celu zapewnienia ciągłości planistycznej w określonym terminie ustawowym powinna była uchwalić dla obszaru, na którym położona jest nasza działka, nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
Celem dokładniejszego wyjaśnienia omawianej sytuacji, przedstawimy ją Państwu na konkretnym przykładzie.
Mianowicie, nasza działka używana przez nas rolniczo, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r. przeznaczona była pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne.
Następnie, na skutek zaniedbania gminy, plan ten wygasł z mocy prawa.
W dniu 28 maja 2018 r. wszedł w życie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w którym to planie nasz grunt przeznaczony został pod drogę publiczną.
Na pierwszy rzut oka mogłoby się wydawać, że nasz grunt nie stracił (a nawet zyskał) na wartości, gdyż bezpośrednio przed dniem 28 maja 2018 r. nasza nieruchomość nie była objęta planem miejscowym, w związku z czym miała ona charakter rolny, a wraz z wejściem w życie nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uzyskała przeznaczenie drogowe.
Nic bardziej mylnego.
Otóż zgodnie z orzecznictwem Trybunału Konstytucyjnego, właściciel nieruchomości nie może ponosić negatywnych konsekwencji niezgodnego z prawem zaniechania gminy, w związku z czym, dla potrzeb ustalenia spadku wartości nieruchomości, jej przeznaczenie bezpośrednio przed wejściem w życie nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie będzie ustalane wg stanu bezpośrednio przed wejściem w życie tego planu w dniu 28 maja 2018 r., lecz wg przeznaczenia określonego w wygasłym planie miejscowym uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., a więc wg przeznaczenia mieszkaniowego w stosunku do przeznaczenia drogowego, określonego w planie nowym.
Kolejnym zagadnieniem jest kwestia, w której nieruchomość przed wejściem w życie nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie była wcześniej objęta takim planem.
Zgodnie bowiem z nowym brzmieniem art. 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wartość nieruchomości przed wejściem w życie nowego planu może być ustalana jedynie wg jej faktycznego sposobu wykorzystywania lub wg przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, obowiązującym bezpośrednio przed wejściem w życie nowego planu.
Pomijając fakt, że w naszej ocenie przepis ten jest niezgodny z Konstytucją, należy wskazać, że jak zauważył Sąd Okręgowy w Poznaniu w wyroku z dnia 31 stycznia 2020 r., sygn. akt XII C 234/18, „nowe brzmienie art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, obowiązujące od dnia 1 stycznia 2018 r., należy stosować jedynie do zdarzeń prawnych powstałych po jego wejściu w życie.”.
Tak więc opisana wyżej reguła, pomijając wskazany fakt jej niezgodności z Konstytucją, nie powinna znajdować zastosowania do miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, które weszły w życie przed 1 stycznia 2018 r.
W takich sytuacjach należy stosować przepisy w poprzednim brzmieniu, zgodnie z którym w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wartość nieruchomości ustala się wg jej przeznaczenia w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, a w razie jego braku, wg przeznaczenia określonego w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, gdyż jak zupełnie słusznie wskazuje się w orzecznictwie Sądu Najwyższego „zmiana przeznaczenia gruntu stanowi istotną ingerencję w prawo własności (prawo użytkowania wieczystego). Przeznaczenia gruntu nie wyznacza sposób, w jaki właściciel lub inny podmiot uprawniony faktycznie z niego korzysta, ale sposób, w jaki może to czynić w granicach określonych przepisami prawa, w tym planem zagospodarowania przestrzennego. Przepis art. 36 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. wiąże zatem określone w nim roszczenie z wyłączeniem lub ograniczeniem możliwości korzystania z nieruchomości w znaczeniu abstrakcyjnym. Celem takiego rozwiązania jest złagodzenie skutków władczej ingerencji w prawa właścicielskie.” (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 grudnia 2006 r., Sygn. Akt V CSK 332/06).
Jeżeli znaleźli się Państwo w sytuacji, która nie została opisana w niniejszym artykule lub są Państwo zainteresowani zleceniem tego typu sprawy, zapraszamy do kontaktu pod numerem telefonu 537 927 913, celem dokonania bezpłatnej, wstępnej analizy stanu faktycznego.