Boisz się, że Państwo wywłaszczy Twoją nieruchomość i nie zapłaci za nią godziwego odszkodowania, odpowiadającego wartości inwestycji, pod którą odbiera ziemię?
Ten artykuł jest dla Ciebie.
Na wstępie powinieneś poznać brzmienie art. 134 ust. 3 oraz ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, regulującej kwestię ustalenia odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości, które stanowią:
art. 154 ust. 3:
„Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości.”
art. 154 ust. 4:
„Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.”
Przepisy te nazywane są w orzecznictwie sądów oraz literaturze przedmiotu „zasadą korzyści”.
Zgodnie z tą zasadą oraz jednolitym orzecznictwem sądów administracyjnych, dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania, wartość nieruchomości określa się w pierwszej kolejności wg jej przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w jego braku wg przeznaczenia określonego w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Jeżeli natomiast wywłaszczona działka nie została objęta również studium, jej przeznaczenie określa się wg decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W braku i tego dokumentu, przeznaczenie gruntu ustala się na podstawie sposobu jej użytkowania.
Warto dodać, że w niektórych sytuacjach przeznaczenie gruntu określa się w pierwszej kolejności wg aktualnego sposobu użytkowania.
Drugim etapem dokonywania wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego jest ustalenie wartości wywłaszczonej nieruchomości wg przeznaczenia, pod które dokonane zostało wywłaszczenie.
A więc, jeżeli przejęto od nas grunt pod drogę publiczną, osoba dokonująca wyceny naszej działki sprawdza, czy wartość gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne jest wyższa, niż wartość naszej nieruchomości wg jej przeznaczenia w chwili wywłaszczenia, ustalonego kolejno wg przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub faktycznego sposobu użytkowania.
Jeżeli odpowiedź na to pytanie jest twierdząca, wywłaszczony od nas grunt wyceniony zostanie wg wartości gruntów drogowych. Jeżeli natomiast odpowiedź jest negatywna, nieruchomość zostanie wyceniona wg jej przeznaczenia lub faktycznego sposobu użytkowania w chwili wywłaszczenia, bez uwzględnienia celu, na który wywłaszczenie zostało dokonane.
Należy jeszcze w tym miejscu omówić przepisy, które regulują sposób dokonywania wyceny nieruchomości, które w dniu wywłaszczenia były przeznaczone pod drogi publiczne.
Również i w tym przypadku zastosowanie znajdą wyżej wymienione przepisy wprowadzające „zasadę korzyści”.
Dodatkowo, w grę wchodzi tutaj m. in. również § 36 ust. 4 rozporządzenia
„W przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych.”
Jest to przepis, który budzi wiele wątpliwości interpretacyjnych, jednak przeważające aktualnie orzecznictwo sądów administracyjnych stoi na stanowisku, że wartość wywłaszczonej nieruchomości określa się wg jej przeznaczenia przeważającego wśród gruntów przyległych dopiero wtedy, kiedy na rynku lokalnym oraz regionalnym brak jest wystarczającej liczby transakcji nieruchomościami drogowymi, przy czym przez pojęcie rynku lokalnego należy rozumieć obszar przybliżony do granic gminy oraz powiatu, natomiast rynku regionalnego – zbliżony do województwa.
Najbardziej „klasycznym” przykładem zastosowania wymienionych przepisów jest sytuacja, w której wywłaszczono część działki przeznaczoną pod drogę publiczną, natomiast pozostała część dopuszczająca przeznaczenie powodujące jej większą wartość, niż wartość gruntów drogowych (np. pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne) pozostała własnością dotychczasowego właściciela.
W takim przypadku najbardziej korzystną sytuacją jest oczywiście taka, w której dokonujący wyceny wywłaszczonego gruntu rzeczoznawca majątkowy uzna, że zarówno na rynku lokalnym, jak i na rynku regionalnym, brak jest wystarczającej ilości transakcji nieruchomościami drogowymi, które mogłyby zostać przyjęte do porównania, w związku z czym wyceny przejętej od nas działki należy dokonać wg jej przeznaczenia przeważającego wśród gruntów przyległych, czyli w omawianym przypadku wg przeznaczenia pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne.
Jeżeli jednak rzeczoznawca uzna, że na rynku lokalnym lub regionalnym istnieją transakcje nieruchomościami drogowymi, które mogą zostać przyjęte do porównania dla potrzeb wyceny przejętego od nas gruntu, w takim przypadku wartość wywłaszczonej części działki ustalona zostanie wg cen nieruchomości o przeznaczeniu drogowym.
Należy jednak wskazać, że również i w takiej sytuacji właściciel nieruchomości ma szansę obrony.
Dzieje się tak dlatego, ponieważ istnieje orzecznictwo sądów administracyjnych, w którym wskazuje się, że w przypadku przeznaczenia nieruchomości pod cel publiczny (w omawianym przypadku pod drogę) w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, rzeczoznawca majątkowy przed § 36 rozporządzenia w sprawie wyceny, powinien w pierwszej kolejności zastosować przywołane wyżej przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami wprowadzające „zasadę korzyści”, jako przepisy zawarte w akcie prawnym o wyższej randze, niż rozporządzenie.
W takim przypadku zastosowanie zasady korzyści powinno polegać na ustaleniu faktycznego sposobu zagospodarowania wywłaszczonej nieruchomości, przeznaczonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod drogę, a więc zagospodarowania pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne.
Jeżeli jednak również i powyższa argumentacja nie znajdzie akceptacji rozstrzygającego naszą sprawę organu administracji, czy też w przypadku zaskarżenia decyzji ustalającej wysokość odszkodowania, akceptacji sądu administracyjnego, uratować może nas jeszcze jedna droga, o której mowa we wpisie Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości / żądanie wykupu gruntu przez gminę, znajdującym się na naszym blogu.