Przejdź do treści
Strona główna » Wywłaszczenie przy podziale nieruchomości

Wywłaszczenie przy podziale nieruchomości

W niniejszym artykule poruszona zostanie tematyka prawa do odszkodowania za grunt przejęty pod drogę na skutek dokonania podziału nieruchomości, taktyk stosowanych przez gminy mających na celu uniknięcie, odwleczenie lub maksymalne obniżenie wysokości tego odszkodowania, a także środków prawnych mających na celu przyśpieszenie momentu jego wypłaty. 

Jak wskazano już na stronie głównej, zgodnie z art. 98 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami „Działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe – z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne.” 

Zacznijmy od tego, co znaczy, że decyzja administracyjna zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. 

Mianowicie, oznacza to, że od decyzji takiej nie przysługuje środek odwoławczy w administracyjnym toku instancji. 

Pomijając więc inne możliwości, najbardziej klasycznym oraz zarazem najczęstszym przypadkiem jest sytuacja, w której właściciel nieruchomości uzyskuje zgodną ze swoim wnioskiem decyzję, na podstawie której dokonuje podziału swojej działki. 

Jeżeli nie wniesie od niej odwołania w terminie 14 dni od dnia jej doręczenia, albo zrzeknie się prawa do wniesienia odwołania, od decyzji takiej nie będzie przysługiwał środek zaskarżenia w administracyjnym toku instancji, w związku z czym decyzja ta stanie się ostateczna. 

Jak wskazano w przywołanym na wstępie przepisie, w dniu uostatecznienia się decyzji podziałowej, część działki, która w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest pod drogę publiczną, przechodzi z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego (najczęściej gminy). 

Oznacza to, że w dniu, w którym decyzja o podziale nieruchomości staje się ostateczna, Skarb Państwa lub gmina, staje się właścicielem części gruntu przeznaczonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod drogę. 

W tym miejscu wskazać trzeba, że przejęcie to jest jedną z form wywłaszczenia, które to – zgodnie z art. 21 ust. 2 Konstytucji – dopuszczalne jest jedynie za słusznym odszkodowaniem. 

Powyższy wymóg konstytucyjny realizuje art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym „Za działki gruntu, o których mowa w ust. 1 (a więc za te, które zostały przejęte przez państwo – wtrącenie autora), przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Przepis art. 131 stosuje się odpowiednio. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.”. 

Z tego być może mało zrozumiałego dla osób, które na co dzień nie zajmują się prawem, przepisu wynika, że wysokość odszkodowania za wywłaszczoną część działki, w pierwszej kolejności ustala się z gminą w drodze negocjacji, a dopiero po ich zakończeniu wynikiem negatywnym można żądać ustalenia odszkodowania w trybie formalnym, po dokonaniu wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego. 

Czym te uzgodnienia są i kiedy możemy mówić o ich zakończeniu wynikiem negatywnym, w dalszej części niniejszego artykułu. 

W tym miejscu zostaną opisane stosowane przez gminy taktyki, które mają na celu jak najdłuższe odwleczenie momentu wypłaty odszkodowania lub maksymalne obniżenie jego wysokości: 

1. Gmina milczy latami w sprawie odszkodowania – nierzadko zdarza się, że pozbawieni części działki byli właściciele udają się osobiście do urzędu celem ustalenia terminu wypłaty odszkodowania, będąc wielokrotnie zbywani przez urzędników formułkami o konieczności „czekania w kolejce” lub „brakiem środków w obecnym budżecie” – jest to błąd popełniany przez pozbawionych gruntu właścicieli już na samym wstępie – wchodzenie z urzędnikami w jakiekolwiek ustne uzgodnienia oraz dawanie wiary słownym zapewnieniom, z reguły pozbawione jest jakiegokolwiek sensu, natomiast prowadzi jedynie do odwleczenia wypłaty odszkodowania (który to efekt najczęściej jest właśnie celem pracowników urzędu), a kiedy już gmina zdecyduje się na rozpoczęcie negocjacji, najczęściej proponuje kwoty śmieszne. 

W większości przypadków oczekiwanie więc pozbawione jest najmniejszego sensu, dlatego też najskuteczniejszą metodą jest jak najszybsze złożenie gminie pisemnej propozycji wysokości odszkodowania. 

2. Urząd twierdzi, że wypłata odszkodowania będzie możliwa dopiero po ujawnieniu gminy jako właściciela gruntu w księdze wieczystej – są to twierdzenia całkowicie bezpodstawne. Działka gruntu przeznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod drogę, przechodzi na własność gminy w dniu, w którym decyzja podziałowa stała się ostateczna i to od tego dnia możemy skutecznie domagać się wypłaty odszkodowania – ujawnienie się gminy w księdze wieczystej pozbawione jest tutaj jakiegokolwiek znaczenia. 

3. Gmina nie odpowiada na propozycję, odpowiada przedstawiając twierdzenia o konieczności oczekiwania „w kolejce”, bądź oświadcza „o braku środków finansowych, zaplanowanych na ten cel w obecnym budżecie” – są to również kolejne standardowe zagrania gmin, mające na celu dalsze odwlekanie chwili wypłaty odszkodowania – w tym miejscu należy wyjaśnić, że milczenie gmin, bądź informowanie przez nie o niemożliwości wypłaty odszkodowania z najróżniejszych wskazywanych przez nie powodów, bardzo często stanowi dla urzędników argument, że uzgodnienia w sprawie wysokości odszkodowania w ogóle nie rozpoczęły się, w związku z czym nie może być mowy o ich zakończeniu wynikiem negatywnym, a co za tym idzie niemożliwe jest dochodzenie przez wywłaszczonego właściciela odszkodowania w trybie formalnym, za pomocą ustalenia wartości wywłaszczonego gruntu przez rzeczoznawcę majątkowego. 

Opisane zagrania gmin początkowo były bardzo skuteczne, a w sprawie braku ustawowego terminu na podjęcie i zakończenie przez gminy uzgodnień w kwestii wysokości odszkodowania interweniował nawet Rzecznik Praw Obywatelskich. 

Powyższe jednak, przy dokonaniu racjonalnej interpretacji przepisów dot. rzeczonych uzgodnień, tak na prawdę nie jest żadnym problemem dla pozbawionych gruntu właścicieli. 

Mianowicie, omawiane uzgodnienia nie są w żaden sposób sformalizowane, a wywłaszczony właściciel może w każdej chwili zarówno je rozpocząć, jak i zakończyć, niezależnie od woli gminy. 

Potwierdza to orzecznictwo sądów administracyjnych: 

„… to czy w konkretnej sprawie negocjacje z wynikiem negatywnym zostały przeprowadzone przed uruchomieniem procedury administracyjnej musi być oceniane w oparciu o całokształt zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego (…) Przyjęcie bowiem konstrukcji, wedle której milczenie właściwego do zapłaty odszkodowania organu na zgłoszony przez stronę wniosek oznacza brak wyczerpania trybu negocjacyjnego (…) jest w ocenie Sądu niedopuszczalne, gdyż prowadziłoby w istocie do pozbawienia strony możliwości skutecznego dochodzenia rekompensaty za odjęte jej prawo.” 

wyrok WSA w Warszawie z dnia 12 lutego 2014 r., Sygn. akt I SAB/Wa 457/13 

„Sytuacja, gdy nie dojdzie do uzgodnienia (…) jest okolicznością faktyczną i jako taka musi być badana każdorazowo w warunkach indywidualnej sprawy. Nie budzi jednak wątpliwości Naczelnego Sądu Administracyjnego, że jeżeli na wniosek o uzgodnienie odszkodowania organ nie reaguje w rozsądnym czasie bądź (…) informuje o braku środków finansowych, które pozwalałyby mu podjąć negocjacje (uzgodnienia) w danym roku, to tym samym ziszcza się przesłanka nie dojścia do uzgodnienia, wskazana w ww. przepisie.” 

postanowienie NSA z dnia 17 września 2014 r., Sygn. akt I OSK 2102/14 

„Zgodnie zatem z normą zawartą w tym przepisie, pierwszeństwo przed administracyjnym ukształtowaniem stosunków prawnych pomiędzy byłym i obecnym właścicielem gruntu w przedmiocie zobowiązań odszkodowawczych ma tryb cywilnoprawny. To zaś, czy do wyczerpania tego trybu doszło, tj. czy mimo podejmowanych prób negocjacji zakończyły się one wynikiem negatywnym, a więc zaistniał stan „braku uzgodnienia” w rozumieniu tego przepisu, oceniane być musi w oparciu o całokształt zgromadzonych w sprawie materiałów dowodowych. Sąd podzielił w pełni stanowisko (…),że uzgodnienie, o którym mowa w tym przepisie, nie jest procesem sformalizowanym. Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami nie regulują ani trybu prowadzenia uzgodnień, ani czasu ich trwania, ani formy ich zakończenia. Proces ten, sprowadzający się w istocie do wypracowywania przez zainteresowane strony, w drodze negocjacji, warunków na jakich gotowe są one zawrzeć satysfakcjonującą je umowę w sprawie wysokości odszkodowania jest pozostawiony woli samych negocjujących. O negatywnym ich wyniku można zaś mówić dopiero wówczas, gdy co najmniej jedna ze stron tego procesu nie wyraża zgody na dalsze prowadzenie rokowań.” 

wyrok WSA w Warszawie z dnia 2 sierpnia 2012 r., Sygn. akt I SA/Wa 2276/11 

Mając na uwadze powyższe, w skierowanej do gminy propozycji wysokości odszkodowania należy wskazać racjonalny termin (miesięczny jest zupełnie wystarczający) na zajęcie przez gminę stanowiska, wraz ze wskazaniem, że jeśli urząd nie odpowie w tym czasie na naszą propozycję, uzgodnienia uznane zostaną przez nas za zakończone wynikiem negatywnym. 

Następnie, w przypadku braku odpowiedzi gminy, lub jeżeli co prawda urzędnicy odpowiedzą nam na propozycję, jednak będą twierdzić, że odszkodowanie nie może z jakichkolwiek wskazywanych przez nich przyczyn w chwili obecnej zostać wypłacone, bądź zaproponują nam niesatysfakcjonującą nas kwotę, należy skierować do gminy pisemne oświadczenie o zakończeniu wynikiem negatywnym uzgodnień w sprawie wysokości odszkodowania. 

W tym miejscu warto wspomnieć, że każde pismo kierowane do urzędu drukujemy dwukrotnie i podpisujemy obydwa egzemplarze, a następnie zanosimy osobiście na biuro podawcze, zostawiając w urzędzie jeden egzemplarz, natomiast na drugim bierzemy pieczątkę z datą na potwierdzenie wpływu, bądź jeden egzemplarz wysyłamy pocztą za potwierdzeniem nadania, które to potwierdzenie zostawiamy sobie wraz z drugim podpisanym przez nas egzemplarzem pisma. 

Jest to o tyle istotne, że jak już wyżej wskazano, wszczęcie formalnego trybu ustalenia wysokości odszkodowania, możliwe jest jedynie po zakończeniu wynikiem negatywnym prowadzonych z gminą negocjacji. 

Jeżeli nie dojdziemy więc z urzędem do porozumienia i złożymy oświadczenie o zakończeniu rzeczonych uzgodnień wynikiem negatywnym, wszystkie pisma wytworzone w ramach tych uzgodnień – zarówno nasze (te z pieczątką potwierdzającą wpływ do urzędu, bądź z potwierdzeniami nadań pism pocztą), jak i pisma gminy – składamy do właściwego miejscowo starosty (a w miastach na prawach powiatu do prezydenta) wraz z wnioskiem o wszczęcie postępowania administracyjnego w przedmiocie ustalenia wysokości odszkodowania za przejęty od nas grunt. 

W ramach tej procedury, starosta (ewentualnie prezydent miasta) powinien powołać na swój koszt rzeczoznawcę majątkowego, któremu zleci wycenę wartości rynkowej wywłaszczonego od nas gruntu. 

Warto nadmienić, że odszkodowania za wywłaszczenie nie podlegają przedawnieniu, a także przechodzą na rzecz spadkobierców, jeżeli więc dokonali Państwo podziału swojej działki bardzo dawno temu, bądź uczynili to jeszcze Państwa przodkowie, bardzo możliwe, że nic straconego i mogą Państwo nawet dzisiaj domagać się odszkodowania za przejęty przez władzę grunt. 

Zdarza się również, że urząd uzależnia wyrażenie zgody na dokonanie podziału nieruchomości od zrzeczenia się odszkodowania za część działki, która zostanie przejęta pod drogę. 

Wskazać należy, że jest to działanie absolutnie bezprawne, gdyż jeżeli projekt podziału jest zgodny z odpowiednimi przepisami oraz miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, urząd nie może odmówić nam dokonania podziału naszej nieruchomości. 

Dlatego też nie ma najmniejszego sensu wchodzenie z urzędnikami w słowne dyskusje, a zamiast tego należy po prostu zlecić sporządzenie projektu podziału oraz przeprowadzenie całej procedury uprawnionemu geodecie. 

Zdarzały się również sytuacje, w których właściciele gruntów dawali nabierać się na wskazane twierdzenia urzędników i zrzekali się prawa do odszkodowania w zamian za łaskawe „wyrażenie zgody” na dokonanie podziału. 

W takich przypadkach istnieją prawne możliwości do podważenia ważności takiego zrzeczenia się odszkodowania przez właściciela gruntu, jako złożonego pod wpływem błędu wywołanego przez urzędników. 

Jeżeli są Państwo zainteresowani zleceniem prowadzenia tego typu sprawy, zapraszamy do bezpłatnych konsultacji oraz przejrzenia dokumentów.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *

BEZPŁATNA konsultacja